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2009年下半年深圳樓市探討
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-8-7
- 【搜索關(guān)鍵詞】：樓市 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
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2009年上半年深圳樓市全面回暖，市場(chǎng)成交方面一手房市場(chǎng)同比2008年上半年成交面積、成交套數(shù)都有140%以上漲幅，同時(shí)成交價(jià)格也相比年初有35%的漲幅，顯現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，與此同時(shí)二手房市場(chǎng)也同比2008年上半年成交面積、成交套數(shù)大幅增長(zhǎng)160%以上。
2009-2012年中國(guó)太陽(yáng)能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年7月 【報(bào)告頁(yè)碼】 117頁(yè) 【圖表數(shù)量】 52個(gè) 【印刷2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及戰(zhàn)略咨 本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家信息中心信息資源開發(fā)部、國(guó)2008-2013年全球建筑工程市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)報(bào)告 【出版日期】 2009年7月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印2009-2012年中國(guó)豪宅市場(chǎng)投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)，但是進(jìn)入2009年后，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)雖然受金融風(fēng)暴的影
截至今年7月27日深圳一手房存量可售套數(shù)約為3.5萬(wàn)套，下半年預(yù)計(jì)新增或加推項(xiàng)目約80個(gè)，共計(jì)約4萬(wàn)套左右，存量加新增量共計(jì)約7萬(wàn)多套。以今年上半年月均銷售6898套計(jì)算，10個(gè)月即可全部銷售完，同時(shí)目前開發(fā)商普遍捂盤惜售的做法將造成市場(chǎng)新增供應(yīng)節(jié)奏趨緩，依此預(yù)計(jì)下半年深圳一手房市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)偏緊。
但是另一方面因上半年房?jī)r(jià)的快速上漲將會(huì)抑制購(gòu)房者的需求，下半年成交量恐難持續(xù)走高，同時(shí)開發(fā)商手頭普遍不差錢的情況下，房?jī)r(jià)恐難大幅下跌，因此相對(duì)下半年市場(chǎng)的有效需求，7萬(wàn)多套的一手房供應(yīng)量還是較為充足。
今年下半年深圳樓市的是否"差房"，還需關(guān)注購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲后的承接力，就市場(chǎng)短期而言樓盤開盤銷售率的高低將會(huì)直接體現(xiàn)購(gòu)房者、開發(fā)商對(duì)后市的信心強(qiáng)弱。如果開盤銷售率持續(xù)高位運(yùn)行，存量房數(shù)量恐難大幅增加，勢(shì)必會(huì)增強(qiáng)開發(fā)商捂盤惜售的信心，市場(chǎng)也自然會(huì)顯現(xiàn)供應(yīng)偏緊；反之，如果開盤銷售率持續(xù)低位運(yùn)行，則會(huì)增加存量房的供應(yīng)，也會(huì)促使開發(fā)商加快銷售步伐，市場(chǎng)則會(huì)顯現(xiàn)供應(yīng)相對(duì)充裕。
從長(zhǎng)期來(lái)看未來(lái)深圳樓市供需的平衡有賴于樓市健康的發(fā)展。而2008年全年以及2009年上半年深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資額的負(fù)增長(zhǎng)，以及商品房施工面積低速增長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)影響未來(lái)1-2年內(nèi)市場(chǎng)的供給，與此同時(shí)2008年以來(lái)深圳商住土地供應(yīng)的不足和土地成交價(jià)格的走高，這些都將為深圳房?jī)r(jià)提供強(qiáng)有力的支撐。另一方面2007年房?jī)r(jià)大幅上漲、2008年房?jī)r(jià)大幅下跌、2009年房?jī)r(jià)再次大幅上漲為投機(jī)、投資性購(gòu)房提供了良好的戰(zhàn)場(chǎng)，而這種投機(jī)、投資性購(gòu)房行為又加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和不確定性。
因此，增加土地的供應(yīng)、抑制投機(jī)、投資性購(gòu)房行為、防止樓市大幅度波動(dòng)將會(huì)有助于市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康的運(yùn)行。
市場(chǎng)供求將趨于平衡
鄢圣剛
經(jīng)過(guò)近2年的大起大落，2009年下半年深圳市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一種難得的穩(wěn)定狀態(tài)--成交價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，供求關(guān)系趨于平衡。
據(jù)星彥地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)平臺(tái)數(shù)據(jù)，按工程進(jìn)度，下半年深圳具備銷售條件的新盤有64個(gè)，將新增住宅面積346萬(wàn)平方米，較上半年有大幅度的增加。新盤產(chǎn)品覆蓋面較廣，純小戶型項(xiàng)目8個(gè)，普通住宅項(xiàng)目34個(gè)，高端大戶型及別墅豪宅項(xiàng)目22個(gè)。加上2008年和2009年上半年具備銷售條件未售存量約206萬(wàn)平方米，深圳下半年具備銷售條件住宅總量約為552萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)大于深圳歷年下半年的成交量。隨著近期政府監(jiān)管力度的加強(qiáng)，開發(fā)商"捂盤惜售"等行為也將得到遏制。因此，深圳下半年的住宅供應(yīng)是有保證的，市場(chǎng)"不差房"。
在房?jī)r(jià)方面，隨著房?jī)r(jià)的上漲和二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行等政策監(jiān)管的加強(qiáng)，物業(yè)投資門檻進(jìn)一步提高，投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，投資客戶瘋狂情緒得到了一定的抑制；加之經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所回暖，來(lái)自產(chǎn)業(yè)的投機(jī)資金也將逐漸向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域回流，推動(dòng)樓價(jià)非理性上漲的資金動(dòng)力將會(huì)大大減小，因此下半年房?jī)r(jià)整體大幅上漲的可能性較小。但在上半年火爆樓市下，大部分樓盤銷售情況都比較良好，短期內(nèi)開發(fā)商資金壓力都不會(huì)太大，開發(fā)商"降價(jià)走量"的情況在下半年也難以出現(xiàn)。所以，下半年深圳房?jī)r(jià)的漲跌幅度可能都不會(huì)太大。
在需求方面，隨著投資客的減少，房?jī)r(jià)的逐步企穩(wěn)，剛性需求購(gòu)買者的恐慌和觀望情緒將逐步得到緩和，下半年的購(gòu)房主力將重新回到"剛性需求"支撐，成交量相比于5、6月份的火爆將會(huì)有所回落，但市場(chǎng)整體會(huì)走向相對(duì)的平衡。
總體供應(yīng)充足局部"差房"
王永勝
目前樓市在售項(xiàng)目12個(gè)，在售項(xiàng)目總建面1422.8萬(wàn)平方米，總套數(shù)在3.49萬(wàn)套，下半年待售項(xiàng)目預(yù)計(jì)有64個(gè)，待售項(xiàng)目總建面718.8萬(wàn)平方米，因此2009年下半年面市銷售的項(xiàng)目將達(dá)76個(gè)，供應(yīng)總面積將達(dá)1180萬(wàn)平方米，市場(chǎng)總體供應(yīng)量是充足的。
但從各區(qū)域情況來(lái)看，就顯出差距來(lái)了：
羅湖區(qū)在售項(xiàng)目有9個(gè)，總建面僅為53.8萬(wàn)平方米 ，該區(qū)域在售樓盤的平均銷售率為71% 。按此計(jì)，2009年下半年剩余總面積僅有15.6萬(wàn)平方米，下半年將新推售項(xiàng)目9個(gè)，總建面僅為75.6萬(wàn)平方米。
福田區(qū)在售項(xiàng)目有11個(gè)(大部分以寫字樓為主)，總建面僅為129.3萬(wàn)平方米 ，該區(qū)域的平均銷售率為69% 。下半年剩余待售面積有39.9萬(wàn)平方米。下半年將新推售項(xiàng)目11個(gè)，總建面為140.3萬(wàn)平方米。
鹽田區(qū)在售項(xiàng)目有12個(gè)，總建面僅為58.2萬(wàn)平方米，該區(qū)域的平均銷售率為67% ，下半年剩余待售面積有19.2萬(wàn)平方米。下半年將新推售項(xiàng)目10個(gè)，總建面為48.9萬(wàn)平方米。
南山區(qū)在售項(xiàng)目有20個(gè)，總建面約為200.7萬(wàn)平方米 ，該區(qū)域的平均銷售率為69% ，下半年剩余待售面積有60.2萬(wàn)平方米。下半年將新推售項(xiàng)目12個(gè)，總建面為167.9萬(wàn)平方米。
寶安區(qū)在售項(xiàng)目有22個(gè)，總建面為333.2萬(wàn)平方米，該區(qū)域的平均銷售率為71% ，下半年剩余待售面積有95萬(wàn)平方米。下半年將新推售項(xiàng)目13個(gè)，總建面為149.2萬(wàn)平方米。
龍崗區(qū)在售項(xiàng)目有39個(gè)，總建面為709.5萬(wàn)平方米 ，該區(qū)域的平均銷售率為62% ，下半年剩余待售面積有255.6萬(wàn)平方米。半年將新推售項(xiàng)目9個(gè)，總建面為130萬(wàn)平方米。
預(yù)計(jì)下半年的市場(chǎng)消化量在250-300萬(wàn)平方米左右，而從片區(qū)供應(yīng)量上看，只有鹽田區(qū)、羅湖和福田區(qū)(新增供應(yīng)主要為寫字樓)供應(yīng)量是偏少的，南山、寶安、龍崗區(qū)供應(yīng)量都比較充足。
樓市現(xiàn)有存量不容小覷
程 楓
2008年12月份以來(lái)，深圳樓市連續(xù)7個(gè)月成交活躍，致使新房可售面積快速消減，已由當(dāng)時(shí)的660萬(wàn)平米下降到目前的370多萬(wàn)平方米�；诖�，關(guān)于房源短缺的多種說(shuō)法相繼而生。然而，綜合各種因素來(lái)看，深圳樓市供應(yīng)出現(xiàn)青黃不接的概率微乎其微。
首先，供給是一個(gè)相對(duì)概念。縱向比較來(lái)看，370萬(wàn)平方米的新房存量并非歷史最低水平。2007年7月底，深圳新房可售面積為335萬(wàn)平方米。與之相比，目前還多出40多萬(wàn)平方米。當(dāng)然，2008年同期水平較高，市場(chǎng)存量有550多萬(wàn)平方米，但那是剛性需求長(zhǎng)期受到壓抑導(dǎo)致的結(jié)果。
其次，供給是一個(gè)動(dòng)態(tài)概念。市場(chǎng)由供求共同促成，中間由價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)。近期以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，市場(chǎng)需求震蕩下滑，在二套房貸收緊的作用下，樓市如果就此進(jìn)入回落調(diào)整，那么370萬(wàn)平方米的存量同樣不可小視。況且，即使樓市在短期震蕩之后再次活躍，按照今年上半年的新房銷售速度，370萬(wàn)平方米也可供市場(chǎng)消化將近半年時(shí)間。
再次，供給存在流量的問題。短期來(lái)看，會(huì)有新的樓盤陸續(xù)入市，這是市場(chǎng)供給的生力軍，可以迅速有效地改善供求。中期來(lái)看，開發(fā)投資正在逐步回暖。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度深圳房地產(chǎn)完成開發(fā)投資同比下降23.4%。及至5月份，下降幅度已經(jīng)收窄到9.8%。長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)土地市場(chǎng)普遍回暖，深圳商住用地的成交也在增加，在某種程度上至少可以影響市場(chǎng)的預(yù)期。
最后，供給還存在替代問題。國(guó)家在調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的同時(shí)，也在調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。前者主要是收緊二套房房貸，后者主要是增加保障性住房。作為商品房的補(bǔ)充部分，保障性住房的增加多少會(huì)降低商品房的需求。此外，今年上半年三級(jí)市場(chǎng)同樣火爆，其中很多屬于投資需求，而房屋的最終用途是居住，所以二手房也是市場(chǎng)供應(yīng)的一支重要力量。
綜合來(lái)看，一個(gè)健康的市場(chǎng)乃是由供給、需求、價(jià)格三要素保持均衡所實(shí)現(xiàn)的。所謂的缺房之說(shuō)，在某種程度上或許是一種擔(dān)心，即擔(dān)心供求失衡，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲、進(jìn)而造成需求下滑、最終引發(fā)樓市波動(dòng)。
未來(lái)樓市供應(yīng)類型充足
吳 健
樓市上半年的"小陽(yáng)春"讓很多發(fā)展商都始料不及，受去年樓市調(diào)整及金融海嘯的影響，使不少項(xiàng)目都推遲開工，導(dǎo)致今年上半年新增供應(yīng)只有190.67萬(wàn)平方米，同比減少25.94%，市場(chǎng)多以消化庫(kù)存為主。下半年新增供應(yīng)近450萬(wàn)平方米，加上原有庫(kù)存，全市住宅供應(yīng)十分充足。
在存量房方面，從2006年到2009年上半年，全市積累下來(lái)的商品住宅庫(kù)存共有202萬(wàn)平方米，在一系列促進(jìn)樓市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策推動(dòng)下，上半年自住需求大量釋放，去庫(kù)存化速度明顯加快，羅湖、福田兩區(qū)庫(kù)存已出清，供應(yīng)主要來(lái)自在售項(xiàng)目。由于這兩年南山、龍崗的住宅供應(yīng)加大，此兩區(qū)庫(kù)存量也最大，南山庫(kù)存有73萬(wàn)平方米，龍崗也達(dá)66萬(wàn)平方米，寶安、鹽田分別為51萬(wàn)平方米及13萬(wàn)平方米。按6月全市成交量66萬(wàn)平方米的消化速度來(lái)計(jì)算，此庫(kù)存需3個(gè)月消化期。
而下半年的新增供應(yīng)量數(shù)目也比較可觀，上半年市場(chǎng)回暖增強(qiáng)了發(fā)展商的開發(fā)信心，大部分項(xiàng)目都加緊開工，今年住宅新增供應(yīng)集中在下半年，預(yù)計(jì)下半年全市新增供應(yīng)量將達(dá)450萬(wàn)平方米，供應(yīng)量充足。
在關(guān)外，龍崗下半年的新增供應(yīng)加上在售項(xiàng)目的供應(yīng)共有約200萬(wàn)平方米住宅入市，占全市下半年供應(yīng)的40%以上，龍崗中心城是龍崗的重點(diǎn)供應(yīng)地，總量超過(guò)100萬(wàn)平方米，產(chǎn)品以大戶型為主。寶安下半年約有90萬(wàn)平方米供應(yīng)，主要集中在寶安中心區(qū)和龍華。
在關(guān)內(nèi)，南山下半年供應(yīng)產(chǎn)品齊全，預(yù)計(jì)有近90萬(wàn)平米住宅入市。其中深圳灣片區(qū)供應(yīng)體量最大。羅湖今年新增供應(yīng)量也少有的增加，全區(qū)下半年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)近30萬(wàn)平方米。福田的新增供應(yīng)也將有20多萬(wàn)平方米。鹽田新增供應(yīng)將集中在大梅沙和鹽田港，約有25萬(wàn)平方米。
若下半年能延續(xù)目前的樓市政策，新增供應(yīng)均能如期開盤，加上原有庫(kù)存，預(yù)計(jì)下半年約有650萬(wàn)的住宅供應(yīng)量，按上半年388萬(wàn)平方米的消化量，此供應(yīng)也足可以滿足市場(chǎng)需求，可見整體市場(chǎng)是供大于求的。就區(qū)域市場(chǎng)而言，關(guān)內(nèi)的羅湖、福田因供應(yīng)少且需求大，將呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，南山、寶安、因有較大供應(yīng)，且交通、生活配套等都較成熟，供需將較平衡。鹽田因地理位置因素，需求相對(duì)較少，預(yù)計(jì)供需也較平衡。龍崗供應(yīng)量較大，但受交通、整體配套等制約，需求仍跟不上，市場(chǎng)將會(huì)供過(guò)于求。
供求關(guān)系緩和房?jī)r(jià)難漲
青忠貴
作為置業(yè)者，最關(guān)心的當(dāng)然還是房?jī)r(jià)，尤其是未來(lái)走勢(shì)。對(duì)于下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，筆者認(rèn)為，漲也難，跌不易。理由主要有以下三方面：
從供求情況看，房?jī)r(jià)下跌空間不大，上漲動(dòng)力不足。鑒于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求釋放，消化了大量存貨，加上房地產(chǎn)投資不旺(上半年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅同比回落23.6個(gè)百分點(diǎn))，下半年供應(yīng)難以顯著增加。由于上半年需求的迅猛釋放，這樣情況肯定難以持續(xù)，只要投資投機(jī)需求受到限制，下半年需求會(huì)維持在相對(duì)溫和的水平。所以下半年供求相對(duì)緩和，不支持房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。
而從政策環(huán)境看，上半年過(guò)度寬松的房地產(chǎn)政策會(huì)有所收縮，但難有重大變化，對(duì)房?jī)r(jià)難以形成轉(zhuǎn)折性影響。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以迅猛回升，是以過(guò)度寬松的金融政策為主的政策環(huán)境為主要支撐的。有鑒于此，近期銀監(jiān)會(huì)開始有適度收縮金融政策的苗頭，如嚴(yán)格二套房貸、收緊開發(fā)貸款等。但是中央鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)面，在下半年繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，因而房地產(chǎn)政策也不會(huì)有非常大的變化，主要還是嚴(yán)格以前的相關(guān)政策。因此，政策也不支持下半年房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。
另外，從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，上半年全國(guó)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.1%，完全是以投資為主、消費(fèi)為輔而拉動(dòng)刺激的，常規(guī)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和外貿(mào)出口的嚴(yán)峻形勢(shì)并未明顯改觀，因此宏觀經(jīng)濟(jì)面不會(huì)支持房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上升，但也不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅回落。
總之，下半年房?jī)r(jià)漲跌都不易，置業(yè)者還應(yīng)根據(jù)自身情況作出置業(yè)決定。 - ■ 與【2009年下半年深圳樓市探討】相關(guān)新聞
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